İstanbul'da Kentsel Dönüşüm İhtiyacı ve Finansman Sorunları
İstanbul'da Kentsel Dönüşüm İhtiyacı ve Finansman Sorunları
İstanbul’da geçtiğimiz hafta yaşanan 6,2 şiddetindeki depremle birlikte gözler yeniden riskli yapı stoku ve kentsel dönüşüme çevrildi. Uzmanlar, İstanbul’da 1,5 milyon konutun yenilenmesi gerektiğini ve bunlardan 700 riskli konutun acil dönüştürülmesi gerektiğini belirtiyor. Dönüşümün önündeki en önemli sorunun finansman olduğu vurgulanıyor.
Kamunun vatandaşlara sağladığı kaynaklar olsa da yeni bir kaynağa ihtiyaç bulunduğu ifade ediliyor. Uzmanlar, “Finansmanı ve maliyeti kendi içinden çıkacak alan bazlı dönüşümle kısa sürede riskli yapı stoğu yenilenebilir” önerisinde bulunuyor. Kamu-özel işbirlikleri ve özel sektörün ilgisini çekecek minimal imar artışları finansman noktasında çözüm olabilir.
Ekonomik Yetersizlik ve Dönüşüm Süreci
Kentsel dönüşüm uzmanı Mimar Dr. Nihat Şen, vatandaşı borçlandırarak dönüşümün yapılmasının zor olduğunu belirtiyor. Dönüşümde karşılaşılan en büyük sorunların başında ekonomik yetersizliğin geldiği vurgulanıyor. Şen, “Alan bazlı kendi kaynağından çıkan projelere ihtiyacımız var ki bunun uygulamaları var” diyor.
Bu yapıldığında, alt ve üst yapılarıyla marka değeri yüksek, donatı alanları ayrılmış, toplumun özdeğerleri barışık, mahalle kültürünü ön plana alan, yeşil alanlarıyla, otoparkları ile daha yaşanabilir, güvenli binalar ve çevrelere ulaşılabileceği ifade ediliyor. Böyle bir modelde vatandaşların da kendi konfor alanlarından feragat ederek sürece olumlu katkı yapacağı belirtiliyor.
Finansman Modelleri ve Kamu-Özel İşbirlikleri
Şen, halkın da destek olması gerektiğinin altını çizerken, “Metrekare derdine takılmamak gerekiyor” diyor. Böylece finansmanı ve maliyeti kendi içinden çıkarak alan bazlı dönüşümle kısa sürede yapı stoğunun yenilenebileceği ifade ediliyor. Kentsel dönüşümün bir Milli Güvenlik problemi olduğu ve zaman kaybına tahammül edilemeyeceği vurgulanıyor.
Gerekli finansman modellemeleri yapıldığında İstanbul’da 700 bin konutun dönüşümünün 5 yıl içinde gerçekleştirilebileceği belirtiliyor. Dönüşüm projelerinin şehir kimliğine katkı sağlayacak şekilde planlanması gerektiği ifade ediliyor. Depremin bir gerçek olduğu ve vatandaşların can güvenliğinin öncelikli konu olması gerektiği vurgulanıyor.
Belediyelerin Rolü ve Şeffaflık
Bu sürece paydaş olan mülk sahipleri, sivil toplum kuruluşları, meslek odaları, siyasi partiler, üreticiler, tedarikçiler ve özellikle belediyelerin dahil olması gerektiği ifade ediliyor. Belediyelerin bu sürecin başlatılmasında, yapımında ve arabuluculuk vazifesi görerek vatandaş ile müteahhit arasında sıkıntı yaşanmadan her türlü paketi hazırlayacak ve sorunu çözecek kurumlar olması gerektiği vurgulanıyor.
Bu sürecin vatandaşlara net ve şeffaf bir şekilde anlatılması gerektiği, hak mağduriyeti yaşamayacaklarının belirtilmesi gerektiği ifade ediliyor. Dirençli kentsel oluşumunda önce dirençli zihniyetlerin düzeltilmesi gerektiği, can ve mal güvenliği riskinin ortadan kaldırıcı, hizmet ve refah odaklı hareket edilmesi gerektiği vurgulanıyor.
KDV Muafiyeti ve Dönüşüm Engelleri
Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği (AYİDER) Başkanı Hakan Şişik, kentsel dönüşüm ve dirençli kentler oluşturma çalışmalarının en önemli bölümünün dönüşümün finans ayağı olduğunu belirtiyor. Kentsel dönüşüm finansmanı oluşmadığı sürece sağlıklı bir süreçten söz edilemeyeceği ifade ediliyor.
Merkezi hükümetin bu sorunsal için çeşitli kampanyalar ortaya koyduğu, ancak bu tarz programların kentsel dönüşüm mücadelesine pansuman olduğu belirtiliyor. Kamu özel işbirlikleri ve özel sektörün ilgisini çekecek minimal imar artışları gibi çözümlerin gerekli olduğu ifade ediliyor. KDV, tarife ve ücretler konusunda tam muafiyet sağlanmasının dönüşümün önündeki engellerin kaldırılmasına yardımcı olacağı vurgulanıyor.
Yeni Daire Çıkışı ve Çözüm Önerileri
Deprem Güçlendirme Derneği (DEGÜDER) Kurucu Başkanı Sinan Türkkan, imar artışıyla çözümün mümkün olmadığını, bazı bölgelerin dolduğunu belirtiyor. Müteahhit ile vatandaşın karşılıklı feragat göstererek finansmanı kendi içinden çıkan dönüşüm ya da güçlendirmenin mümkün olduğunu ifade ediyor.
Türkkan, “Çeşitli modeller olabilir. Mesela, diyelim ki 10 daireli bir binada hak sahipleri ilave 5-10 metrekareden vazgeçtiğinde, apartman çok küçülmeden 2 daire daha çıkabiliyor” diyor. Bu dairenin parasıyla projenin kendini finanse edeceği belirtiliyor. Sektörden dönüşümü hızlandıracak öneriler arasında Kentsel Dönüşüm Finansman Bankası kurulması, 6306 sayılı yasanın günün şartlarına göre yeniden yazılması gibi maddeler yer alıyor.